A oportunidade que faltava para você saber algo a mais sobre condomínio.
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1. O QUE ENTENDEMOS POR CONDOMÍNIO?
3. O QUE SÃO DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS?
4. QUAL A RESPONSABILIDADE LEGAL DO SÍNDICO?
6. O QUE SÃO ASSEMBLEIAS GERAIS ORDINÁRIAS?
7. O QUE SÃO ASSEMBLEIAS EXTRAORDINÁRIAS?
8. TODAS AS DECISÕES EM UM CONDOMÍNIO DEVEM SER TOMADAS EM ASSEMBLEIAS?
9. A PRESTAÇÃO DE CONTAS, É OBRIGATÓRIA AO SÍNDICO?
10. O SÍNDICO PODE RECEBER REMUNERAÇÃO PARA ADMINISTRAR UM CONDOMÍNIO?
11. CASO A ADMINISTRAÇÃO, OU SÍNDICO, ESTEJAM FAZENDO UMA ADMINISTRAÇÃO IRREGULAR, QUAL O PROCEDIMENTO CORRETO?
12. QUANDO O MANDATO DO SÍNDICO ESTIVER VENCIDO, CABE A DESTITUIÇÃO?
14. O QUE É SEGURO DE INCÊNDIO OBRIGATÓRIO?
15. COMO DEVE SER FEITO E POR QUEM A CONTRATAÇÃO DO SEGURO?
16. A CONVENÇÃO PODE SER ALTERADA?
17. QUAIS OS CUIDADOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS QUANTO A CONTRATAÇÃO DE PESSOAL, PARA TRABALHAR NO CONDOMÍNIO?
18. QUAIS OS DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS PARA ADMISSÃO DOS FUNCIONÁRIOS?
19. O QUE É PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA?
20. O CONDOMÍNIO PODE CONTRATAR UMA EMPRESA PARA ASSESSORAMENTO ADMINISTRATIVO DO SÍNDICO ?
21. COMO DEVE SER FEITA A ESCOLHA DA ASSESSORIA ADMINISTRATIVA?
22. A QUEM OBRIGA AS DECISÕES TOMADAS NAS ASSEMBLEIAS GERAIS?
23. COMO DEVE SER FEITO A DIVULGAÇÃO DAS DECISÕES DE UMA ASSEMBLEIA GERAL?
24. QUEM DEVE AUTORIZAR O USO DO FUNDO DE RESERVA PARA CUMPRIR COM DESPESAS EMERGENCIAIS?
25. QUAIS SÃO AS PUNIÇÕES PARA QUEM DESCUMPRIR AS NORMAS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO?
26. O SÍNDICO PODE SER REELEITO PARA SEU CARGO?
27. O CONDOMÍNIO PODE POSSUIR CNPJ ( CADASTRO NACIONAL DE PESSOA JURÍDICA)?
28. QUAIS OS PREJUÍZOS GERADOS PELO ATRASO NO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS?
29. O QUE SÃO DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS E ORDINÁRIAS E A QUEM CABE CADA UMA DELAS?
30. EM CASO DE POSSÍVEIS TRANSTORNOS AO CONDOMÍNIO CAUSADOS POR REFORMAS DENTRO DO MEU APARTAMENTO, O QUE DEVO FAZER PARA EVITAR MULTAS E BRIGAS COM OS MORADORES?
31. QUANDO O CONDOMÍNIO POSSUI UMA PEQUENA GARAGEM E AS VAGAS SÃO INSUFICIENTES PARA TODAS AS UNIDADES E, AINDA, O REGULAMENTO INTERNO DO EDIFÍCIO NÃO CONTEMPLA O ASSUNTO, PODE-SE ENCAMINHAR O PROBLEMA À CONSTRUTORA?
1. O QUE ENTENDEMOS POR CONDOMÍNIO ?
Definimos condomínio, primeiramente como sendo uma divisão de um objeto comum, ou seja, a existência de co-propriedade e o domínio exercido por várias pessoas sobre o mesmo objeto. No sentido domiciliar, objetiva-se uma propriedade comunitária, pertencente a mais de um proprietário, onde individualmente existe uma área de domínio perfeitamente determinada, ou seja, uma unidade autônoma, aliada ao uso comum de outras superfícies que compõem o todo deste objeto. Ou, no sentido literal mais puro, tem-se o condomínio como a propriedade em comum, ainda em estado de indivisão, na qual o direito de cada condômino não incide sobre uma parte ideal. Exemplo: Tecnicamente poderíamos citar "A fração ideal de imóvel localizado em um edifício, descriminando a sua área real privativa e a sua área real de uso comum."
2. O QUE É UMA CONVENÇÃO ?
A Convenção é para o condomínio o que a Constituição Federal ( Carta Magna ) é para um país, ela serve para orientar e reger a conduta, bem como os direitos e deveres de co-proprietários para com o uso de um objeto de domínio comum. Estas regras deverão respeitar a hierarquia das leis, delineando assim as obrigações que deverão ser administradas por uma pessoa, seja ela física ou jurídica que deverá ser eleita por todos os condôminos, em Assembléia Geral Ordinária, denominada de SÍNDICO.
3. O QUE SÃO DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS ?
Todas as duas despesas, são para manutenção e preservação de condomínio, só que as ordinárias são aquelas que mensalmente são efetuadas para o bom funcionamento do condomínio, denominadas também de despesas fixas, que todo mês existem. Como exemplo podemos citar: água, luz, financeiras, assessorias administrativas, funcionários, contratos de manutenção entre outras. Já as despesas extraordinárias, são aquelas que passam a existir a partir de um projeto da comunidade em realizar uma benfeitoria, seja ela em segurança ou manutenção preventiva de grande vulto. Estas despesas extraordinárias podem surgir a partir de uma calamidade ou de um fato isolado que afete o condomínio. Podemos citar entre alguns casos as pinturas externas ou internas, reclamatórias trabalhistas, impermeabilização de caixa dágua, substituição de telhas, colocação de grades etc.
4. QUAL A RESPONSABILIDADE LEGAL DO SÍNDICO ?
O síndico é o responsável legal do condomínio. A ele cabe a representação do condomínio em juizo e fora dele, tanto a nível estadual, municipal e federal. O síndico deve cumprir e fazer cumprir as normas estabelecidas na Convenção condominial e as decisões em assembléias as quais são soberanas. Deverá observar as legislações vigentes e orientar a vida condominial de acordo com o regimento interno.
5. O QUE SÃO ASSEMBLEIAS ?
Assembleias Gerais são reuniões de co-proprietários ou condôminos, as quais são convocadas para tratar ou deliberar situações que venham de encontro não só ao condomínio, mas a toda a comunidade. Elas podem ser de dois tipos as ordinárias e as extraordinárias, dependendo da situação exigida pelo condomínio.
6. O QUE SÃO ASSEMBLEIAS GERAIS ORDINÁRIAS ?
As denominadas Assembleia Geral Ordinária são reuniões anuais de condôminos que tem por objetivo convocar seus membros para a eleição de um representante geral que administrará a vida do condomínio por um espaço de tempo determinado. Esta assembléia deve ser realizada anualmente, nela também serão debatidos itens como: prestação de contas da administração anterior ou gestão, previsão orçamentária para o período seguinte, deliberação ou não de uma verba de representação para o síndico ou isenção de taxa condominial, além da eleição do síndico e demais membros da administração e seus conselhos.
7. O QUE SÃO ASSEMBLEIAS EXTRAORDINÁRIAS ?
Diferente das ordinárias, podem, ser convocadas a qualquer momento, tanto pelo síndico como pelo conselho consultivo ou ainda por condôminos que representem ¼ do condomínio. Servem para definir e avaliar situações que proporcionem benfeitorias, manutenções de grande vulto, questões de segurança, entre outros itens de interesse ao condomínio, e também para deliberar questionamentos a respeito da administração do condomínio ou ainda para reorganizar a vida condominial a qualquer tempo.
8. TODAS AS DECISÕES EM UM CONDOMÍNIO DEVEM SER TOMADAS EM ASSEMBLEIAS ?
O síndico como administrador do condomínio, não necessita submeter todas as suas decisões em assembléias. O síndico é autônomo para deliberar sobre ITENS aprovados na PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA, podendo deliberar sobre admissão e demissão de funcionários, reposição do material de consumo, reparos de equipamentos e bens do condomínio, contratação de manutenções preventivas, entre outras decisões que fazem parte da rotina e competência do síndico.
OBS: Nos casos extremos, quando necessária e urgente execução de um serviço, a fim de evitar danos aos condôminos e ao próprio condomínio, o síndico deve convocar o Conselho, informar o que esta ocorrendo e a seguir executar determinada obra ou serviço, visando o bem estar de todos e o bom andamento da administração, visto que foi eleito para tomar decisões. Para resguardar sua tomada de decisão deve ratificá-las em próxima assembléia geral com o aval do conselho previamente comunicado.
9. A PRESTAÇÃO DE CONTAS, É OBRIGATÓRIA AO SÍNDICO ?
O síndico é o representante legal do condomínio e eleito para este fim, porém deve prestar contas de seus atos e de sua gestão anualmente em Assembleia Geral Ordinária, podendo em alguns casos esta prestação ser mensal, trimestral ou semestral, contanto com o auxilio do Conselho Consultivo e Conselho Fiscal para analisar e formar parecer para apresentação na Assembleia Geral Ordinária. Todos os seus atos devem obedecer aos critérios legais e as normas da Convenção, sob pena de ação cível contra o síndico.
10. O SÍNDICO PODE RECEBER REMUNERAÇÃO PARA ADMINISTRAR UM CONDOMÍNIO ?
O síndico, pode receber remuneração e esta denominada de verba de representação ou, ainda ter a isenção de taxas condominiais, porém para que seja possível estes benefícios, estas deliberações devem constar na ordem do dia e serem aprovadas pela Assembleia Geral Ordinária a qual o elegeu, sendo que o seu serviço será gratuito, em caso de não aprovação deste benefícios, ou ainda o que estipular a convenção.
11. CASO A ADMINISTRAÇÃO, OU SÍNDICO, ESTEJAM FAZENDO UMA ADMINISTRAÇÃO IRREGULAR, QUAL O PROCEDIMENTO CORRETO ?
Caso o síndico ou seus membros esteja no exercício de seu mandato praticando irregularidades administrativas, descumprindo suas obrigações, desrespeitando as normas convencionais, cabe aos condôminos através da representação de ¼ da totalidade votante convocar uma Assembleia Geral Extraordinária, para solicitar esclarecimento, onde o mesmo está sujeito a destituição do cargo, cabendo ainda uma possível ação cível por improbidade administrativa se comprovada todas as suspeitas e aprovadas pela assembléia.
12. QUANDO O MANDATO DO SÍNDICO ESTIVER VENCIDO, CABE A DESTITUIÇÃO ?
É importante salientar que não existe destituição de sindico, quando o seu mandato estiver vencido, sendo portanto cabível a convocação de novas eleições, respeitando a data prevista pela Convenção, ou convocar Assembleia Geral Extraordinária para eleger uma comissão administrativa que substitua o síndico até a realização da assembléia ordinária.
13. O QUE É FUNDO DE RESERVA ?
Dentre as arrecadações do condomínio esta o Fundo de Reserva, esta arrecadação deverá ser determinada em Convenção, pois representa um valor financeiro a ser utilizado pelo condômino em casos de imprevistos que recaiam sobre o condomínio em forma de calamidades ou necessidade eminente. Na convenção deve conter o percentual de arrecadação e a maneira de controlar, geralmente realiza-se depósito mensal em uma poupança específico para este fim, sendo que seu uso ou retirada, também deverá ser normatizado pela Convenção, ou mediante aprovação em assembléia que determine dois condôminos responsáveis pela gerência deste fundo.
14. O QUE É SEGURO DE INCÊNDIO OBRIGATÓRIO ?
Este é um ítem importantíssimo, pois a FALTA de sua observância pode acarretar uma prática condenável, sobre o responsável pela administração, com ação cível contra o síndico, pois este seguro visa proteger o condomínio como um todo e, ainda segurar cada unidade e áreas comum contra sinistro que venham a prejudicar o condomínio, como por exemplo: incêndio, desmoronamento, raio, explosões, alagamento e outros prêmios a critério da administração.
15. COMO DEVE SER FEITO E POR QUEM A CONTRATAÇÃO DO SEGURO ?
O Seguro deve ser feito, para todos as unidades salvo, aquelas com financiamentos ou que os condôminos tenham por sua própria vontade contrato de seguro particular. Deve abranger as áreas de uso comum e de uso privativo prevendo sua reconstrução em caso de sinistro. Cabe ao síndico contratar este prêmio, sendo um item importante na PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA ANUAL, estudando o melhor preço de sua contratação e seus prêmios e sempre com a assessoria de um corretor especializado.
16. A CONVENÇÃO PODE SER ALTERADA ?
A convenção é um documento legítimo que deve estar registro no CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, porém não é definitivo e inalterável. Sendo cabível sua atualização, sempre que necessário ou em benefício da comunidade condominial, salientando que a legislação estabelece no mínimo 2/3 de assinaturas de seus co-proprietários para homologação das alterações.
17. QUAIS OS CUIDADOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS QUANTO A CONTRATAÇÃO DE PESSOAL, PARA TRABALHAR NO CONDOMÍNIO ?
Realizar pesquisa em outros estabelecimentos que o indivíduo tenha trabalhado, certificar-se de suas experiências, verificar comprovante de endereço e moradia regular, em caso de falta de capacidade para realizar este tipo de pesquisa utilizar empresas competentes para este fim. E a partir destes atos observar o registro do contrato do funcionário na carteira profissional, inclusive o período de experiência, bem como possuir o livro de registro, onde serão anotados as principais ocorrências funcionais, bem como definir com clareza suas funções.
18. QUAIS OS DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS PARA ADMISSÃO DOS FUNCIONÁRIOS ?
Inicialmente possuir a carteira profissional, uma foto 3x4, identidade, CPF, certificado militar (em caso de ser sexo masculino), título de eleitor, atestado de bons antecedentes, certidão de nascimento ou casamento e certidão de nascimento dos filhos menores de 14 anos, Carteira da criança de vacina dos filhos até 6 anos, comprovante de residência, sem esquecer da pesquisa previa desta pessoa. Ainda, deve ser feito todo os exames médicos legais para aprová-lo ou não ao cargo pretendido.
19. O QUE É PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA ?
Nada mais é do que a avaliação das despesas e das receitas do condomínio, além de prever o valor de arrecadação para cumprir com as obrigações para o próximo período a ser administrado e, desta forma determinar a forma de divisão entre as unidades que compõe o condomínio.
20. O CONDOMÍNIO PODE CONTRATAR UMA EMPRESA PARA ASSESSORAMENTO ADMINISTRATIVO DO SÍNDICO ?
O condomínio pode contratar uma assessoria administrativa, pois o síndico muitas vezes não domina todas as áreas e necessita de um apoio especializado para gerir com certas questões burocráticas, tendo sido esta uma prática que tem dado certo, pois boas empresas tem se mantido no mercado atuando exclusivamente para condomínios.
21. COMO DEVE SER FEITA A ESCOLHA DA ASSESSORIA ADMINISTRATIVA ?
A primeira impressão ao contratar uma empresa é que a prestação desse serviço VAI ELEVAR o valor da cota condominial. Mas a prática tem demonstrado que esse serviço não tem elevado o condomínio e, ainda muitas vezes auxilia o condomínio contra a má gestão financeira dos síndicos, evitando o endividamento do mesmo, por facilitar a demonstração da prestação de contas mensalmente. Por outro lado, deve-se sempre avaliar em uma empresa deste ramo, como é o seu conceito no mercado, se ela possui outros clientes, visitar a sede, ver como funciona o seu atendimento e pesquisar junto aos seus clientes como é a prestação de serviço.
22. A QUEM OBRIGA AS DECISÕES TOMADAS NAS ASSEMBLEIAS GERAIS ?
Em primeiro lugar, as assembleias gerais são realizadas sempre após divulgação a todos os condôminos do edital de convocação. Suas decisões, tem todo o efeito legal e obriga a todos nos condomínios, mesmo os ausentes.
Obs: As A .G .O . são realizadas anualmente e servem para conhecer e deliberar assuntos administrativos, como prestação de contas, aprovação de orçamentos para o novo exercício financeiro, bem como a eleição do sindico, seus membros e conselhos.
23. COMO DEVE SER FEITO A DIVULGAÇÃO DAS DECISÕES DE UMA ASSEMBLeIA GERAL ?
Cabe ao síndico, dar ciência aos condôminos a respeito das decisões tomadas pela assembleia. Porém não está o mesmo obrigado a divulgar na integra o texto da ata e sim as resoluções tomadas pela mesma. O prazo deve obedecer o limite de 8 dias.
24. QUEM DEVE AUTORIZAR O USO DO FUNDO DE RESERVA PARA CUMPRIR COM DESPESAS EMERGENCIAIS ?
O órgão entendido para esta liberação é o conselho consultivo, podendo ser ratificado em próxima assembleia, tendo em vista sempre como razão a urgência muitas vezes da obra ou serviço sob pena de prejuízos maiores tanto para o condomínio como para os condôminos.
25. QUAIS SÃO AS PUNIÇÕES PARA QUEM DESCUMPRIR AS NORMAS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO ?
As punições ou multas, podem ser pecuniárias ( financeiras ), desde que seja expressa tanto na convenção como no regimento interno, objetivando sempre manter a boa vizinhança. Deve vir amparada em declarações nos livros de ocorrência ou depoimentos por escrito de outros moradores.
26. O SÍNDICO PODE SER REELEITO PARA SEU CARGO ?
A legislação assegura um mandato de 02 ( dois ) anos, permitindo a reeleição por um período igual, mas a convenção pode estabelecer regras para esta questão.
27. O CONDOMÍNIO PODE POSSUIR CNPJ ( CADASTRO NACIONAL DE PESSOA JURÍDICA) ?
Os condomínios podem e devem possuir CNPJ, pois possuem junto a Receita Federal um enquadramento especial, por outro lado, serve este cadastro para abertura de contas bancárias, compras aprazo e registro de funcionários.
28. QUAIS OS PREJUÍZOS GERADOS PELO ATRASO NO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS?
O primeiro prejuízo é a falta de caixa e a necessidade de se fazer um rateio extra, ou seja, um pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Esse rateio é tratado como despesa ordinária e cabe ao inquilino pagá-la. O condomínio, por sua vez, deverá cobrar os débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial.
29. O QUE SÃO DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS E ORDINÁRIAS E A QUEM CABE CADA UMA DELAS?
Despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras da estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, tais como pinturas de laterais, fachadas, reformas de piso de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, constituição de fundo de reserva etc. e cabem exclusivamente ao proprietário do imóvel. Já as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação de equipamentos e áreas comuns são chamadas de ordinárias e cabem ao morador da unidade (proprietário ou inquilino).
30. EM CASO DE POSSÍVEIS TRANSTORNOS AO CONDOMÍNIO CAUSADOS POR REFORMAS DENTRO DO MEU APARTAMENTO, O QUE DEVO FAZER PARA EVITAR MULTAS E BRIGAS COM OS MORADORES?
Fale com o síndico. Antes de começar as modificações, certifique-se de que elas são permitidas pela convenção do condomínio. Em alguns prédios, proíbe-se o uso de produtos com cheiro forte. Os elementos químicos usados no clareamento de tacos são um exemplo. Por isso, a conversa com o síndico é importante. Pergunte sobre os horários liberados. Quase sempre os pedreiros podem trabalhar - e, portanto, fazer barulho - das 8 às 17 horas, mas cada condomínio tem suas normas. Embale o entulho. Assim você não suja as áreas comuns. Também peça às lojas de material de construção que entreguem seus produtos bem embrulhados e alugue uma caçamba. Nunca deixe os restos da sua obra na lixeira comum e avise a prefeitura sobre a reforma, junto a SMOV e também ao CREA. Pouca gente sabe, mas alterações na planta do apartamento ou na fachada do prédio (por exemplo, o fechamento de varandas) precisam de alvará municipal.
31. QUANDO O CONDOMÍNIO POSSUI UMA PEQUENA GARAGEM E AS VAGAS SÃO INSUFICIENTES PARA TODAS AS UNIDADES E, AINDA, O REGULAMENTO INTERNO DO EDIFÍCIO NÃO CONTEMPLA O ASSUNTO, PODE-SE ENCAMINHAR O PROBLEMA À CONSTRUTORA?
A escritura de compra e venda ou documento similar de cada unidade autônoma do edifício deve estabelecer se o adquirente tem direito à vaga. Como não há vagas suficientes para todos os apartamentos, será necessário fazer um levantamento em todos os instrumentos de alienação das unidades e constatar quem, efetivamente, adquiriu o apartamento com direito à utilização da vaga. Se o direito for facultado a todos os adquirentes, mas a edificação não tem as vagas necessárias, caberá ação contra a construtora. Para tanto é necessário parecer de profissional da área jurídica, pois a propositura da ação e o sucesso da medida judicial dependem da análise criteriosa de documentos imobiliários. Ou se não houver outra opção, pode se estudar a viabilidade de rodízios se estas áreas se tratarem de ÁREA DE USO COMUM que deverá ser apreciado e aprovado em assembléia específica.